La Location Courte Durée a été chamboulée depuis une dizaine d’années. Passant d’un investissement annexe, un complément de revenu à une réelle machine à cash pour certains, les régles, les outils, les normes ont évolué pour professionaliser le secteur et amener une satisfaction à des voyageurs de plus en plus habitués à une qualité hoteliére.
Le marché nimois n’a pas été épargné et dans cet article nous verrons quels ont été les changements sur les 3 dernières années et comment se préparer à l’avenir ?
Un nombre de logements en constante évolution
Lorsque nous recevons un appel ou un mail pour avoir des renseignements sur le marché Nîmois, la première information que je donne est que le marché est déséquilibré.
Sur le graphique ci contre, issu d’AirDNA, on voit que le nombre de logements au mois de janvier 2022 était de 780 logements, au mois de janvier 2024, il y avait 1000 logements proposés soit une augmentation de 28%.
En paralléle, la demande est passée de 21900 nuits louées en juillet 2022 à 24600 nuits louées en juillet 2024 soit une augmentation et de 12,33%.
Une offre qui augmente plus vite que la demande et on arrive sur un marché qui sature.
Ainsi, face à une concurrence de plus en plus importante, il est essentiel de maitriser les clés de la location courte durée !
Affiner sa décoration et ses équipements
La première régle est de vous poser la question suivante : réserveriez vous votre logement pour passer un week end ? Si la réponse est non, vous devez déjà travailler sur les points négatifs qui peuvent être améliorés. Dans le cas contraire, on va préciser les attentes du public en 2025 d’après les retours qui nous ont été faits.
L’emplacement, l’emplacement et l’emplacement
Tout commerçant vous le dira, l’emplacement de votre activité est essentielle. Aussi, lors de votre recherche d’investissement soyez très attentif au quartier, à la sécurité, à la proximité des commerces, des transports en commun et des activités. En centre ville de Nîmes le parking est un atout majeur qui est énormément apprecié par nos voyageurs.
Une décoration recherchée = des voyageurs satisfaits
Vous avez le bon emplacement ? Maintenant il faut que votre logement soit agréable à vivre. Cela passe par une décoration qui doit être soignée, j’ai personnellement utilisé les services d’un service de décoration d’intérieur en ligne qui s’appelle Rhinov. Après avoir indiqué mes goûts et mon budget, un décorateur d’intérieur m’a fait parvenir un visuel 3D et une shopping list que j’ai communiqué à mes artisans. Voyez plutôt :
Vous pouvez également faire le choix d’une décoration à thème : Harry Potter, Disney, Lego, Star Wars ou tout autre thème populaire pourra faire de votre logement un incontournable à réserver à condition de pousser le thème jusqu’au maximum du possible ! Prévoyez une analyse de marché approfondie avant de vous lancer pour savoir si votre thème n’est pas saturé.
Des équipements basiques aux plus incroyables !
Lorsqu’on parle d’équipement, on évoque évidemment les basiques : Réfrigérateur, Cafetière, Bouilloire, Grille Pain. Il y a également les incontournables mais souvent oubliés comme le séche cheveux ou l’adaptateur de voyage. Mais ce qui est réellement apprecié ce sont les équipements extraordinaires : projecteur vidéo, baby foot, billard, cafetière à grains, diffuseur d’huiles essentielles, siége massant… Les idées sont quasiment illimitées, l’objectif : surprendre et ravir vos voyageurs !
Sur Nîmes, n’oubliez pas la climatisation qui est devenu une norme.
Ne pas oublier de gérer correctement ses prix
Lorsqu’on démarre sur le marché de la location courte durée, la première inconnue est le prix à appliquer. On a une idée à partir de quelques recherches mais comment appliquer correctement ses tarifs ? Pas de secret, il faudra faire une étude régulière et mettre à jour ses tarifs en fonction des événements, de la période, de la demande et des retours sur votre logement. L’idée est de louer ni trop peu ni trop cher mais d’arriver à trouver le meilleur prix pour pouvoir rentabiliser votre logement tout en ayant un retour positif de vos clients qui apprécieront le rapport qualité prix.
Outre les prix, il faudra vérifier et ajuster vos durées de séjour minimum et vos conditions d’annulation pour rester dans les logements compétitifs mais sécuriser votre investissement.
Et si on vous disait que la Conciergerie du Croco lance prochainement la mise à disposition d’une étude de marché mensuelle sur Nîmes sous forme d’abonnement ? Vous êtes intéressé ? Faites le nous savoir sur le formulaire de contact en nous précisant quelles informations vous souhaiteriez retrouver dans ce format.
Optimiser sa fiscalité
Maintenant qu’on a préparé notre activité, il faudra être vigilant concernant les réglementations et la fiscalité car c’est le plus gros changement de cette année 2025.
Comme l’indique cet article disponible sur le site du service public, la fiscalité a été remaniée en fin d’année 2024.
Il faut déjà savoir que lorsque vous louez un logement meublé vous avez le choix entre le régime micro et le régime réel. Pour comprendre la différence, on peut utiliser votre déclaration d’impots sur le revenus avec la déduction de 10% au titre des frais de repas et route ( équivalent au régime micro ) ou la déduction des frais réels.
Maintenant qu’on connait la différence entre les deux régimes, il faut savoir que le régime micro a été reformé comme suit :
Nouveaux taux de l’abattement fiscal
Ce sont les suivants :
à 50 % pour les meublés classés et chambres d’hôtes dans la limite de 77 700 € de revenus locatifs annuels (contre 71 % aujourd’hui dans la limite de 188 700 €) ;
à 30 % pour les meublés non classés dans la limite de 15 000 € de revenus locatifs annuels (contre 50 % aujourd’hui dans la limite de 77 700 €).
Ainsi, sur un logement non classé, le régime réel sera obligatoire à partir de 15000€ de revenus ( attention, on parle bien de revenus ou de chiffre d’affaires et non du bénéfice après déduction des charges ).
N’hésitez pas à faire appel à un expert comptable pour faire une étude personnalisée de votre situation et du meilleur régime à adopter.
A quoi s’attendre pour l’année 2025 ?
On a vu les différentes bases d’une location courte durée qui peut fonctionner dans un milieu concurrentiel. Il est donc essentiel de proposer un logement de qualité pour réaliser un chiffre d’affaires intéressant tout en gardant la satisfaction de vos voyageurs, essentielle pour la pérénnité de votre activité. Il faut également étudier et optimiser la fiscalité au plus près afin de préserver votre rentabilité.
Ceci étant dit, il y a 2 tendances possibles :
Une diminution du nombre de logements
La fiscalité étant plus lourde, les performances moins intéressantes, beaucoup de propriétaires décident de remettre leur logement en location longue durée pour sécuriser le paiement des charges. Solution raisonnable mais malheureusement dépendante du bon paiement des loyers et du respect du logement par votre locataire. Cette diminution permettra de remettre l’offre à un niveau raisonnable et ainsi de retrouver des performances intéressantes pour les propriétaires qui auront attendu.
Une stagnation de l’offre et une augmentation de la demande ?
Pour beaucoup de propriétaires, dont je fais partie, la problèmatique en cours est temporaire et va se résoudre. Toutefois, si la majorité des propriétaires pensent comme moi, la problèmatique restera la même. A part si l‘ouverture de 7 nouvelles lignes de l’aéroport de Nîmes permet enfin une augmentation importante de la demande sur le marché de la location courte durée ?
La Conciergerie du Croco est à vos côtés pour vous accompagner et vous donner toutes les informations nécessaires à l’optimisation de votre location.
